![]() TOP > 賃貸マンション事業の基礎知識。 > 相続税対策における『贈与』の活用 ![]() ![]() 相続対策のための土地活用の代表的な手段としてアパート建築があります。 ![]() 土地所有者にとって相続対策とアパートマンション建築などの土地活用は密接な関係があるのはご承知のことと思います。 土地活用の相続対策の関係アパートを建築することにより相続対策になるということはよく耳にします。しかし一口に相続対策といってもさまざまな対策があり、アパート建築が相続対 策上どのようなどのような効果があるのか本当に理解している人は少ないのが現実です。 相続対策には以下に掲げる4つの柱がありますがアパートを建築する事による「相続対策」とは「建物を人に賃貸することによる制約上の理由から相続税の財 産評価をする上で土地および建物の相続税評価額から一定額を減額する」という評価の引き下げにウエイトを置いた対策です。相続税の納税という観点で考える とアパートの土地建物は、管理上の問題から相続税の物納が認められづらく、借入金によりアパートを建築している場合は売却して売却後の現金を納税に充てるこ とが困難となる場合が多く見受けられます。 ■相続対策の4つの柱
したがって万一相続が発生した場合の納税財源が足りない事が明らかな場合は賃貸アパートを建築する事により相続税の納税に苦慮することが想定されます。
このような場合は相続税の納税という観点からアパート建築は好ましくないといえるでしょう。 有効活用と建物名義遊休地にアパートマンションを建築する場合、誰の名義で建築するか(誰が建築資金を出すか)が重要なポイントとなります。建物名義によって、相続税に与える影響が異なります。いくつかのケースにそってポイントを解説いたします。
既存建物の名義変更と相続に与える影響既にアパートなどの収益建物が建築されている場合においても建物名義を贈与等により移転する事で 相続税の評価が変わってきます。 ![]() 建物新築当初からしばらくの間、この様な権利関係にあった場合、建物を親に贈与し親名義にすることにより、 土地の相続税評価額が更地(自用地評価)から貸家建付地の評価になり、土地の評価を引き下げる事が可能となります。 ![]() 建物新築当初からしばらくの間、この様な権利関係にあった場合、建物を子供に贈与することにより家賃収入による親の財産の増加を防ぎ、 子供の財産形成を図ることが可能となります。この場合、土地の相続税評価額は移転前から継続して借家人が賃借している場合は貸家建付地の評価 減が受けられますが、建物の移転後に賃借人が入れ替わった場合は貸家建付地の評価減の適用は受けられなくなり更地(自用地)評価となってしま いますので注意が必要です。 ※当初建物所有者である親とサブリース会社(一括借上げ、家賃保証会社)との間で賃貸借契約を締結し、その契約を子供に引き継ぐ事により、建物移転後も親の土地の相続税評価は貸家建付地の評価減の適用を受ける事が可能となります。※建物贈与については贈与税が発生します。 また、建物を子供所有の同族会社に譲渡し、「無償返還の届出書」を税務署に提出する事により親の土地については約20%の評価減の適用が受けられ、賃料収入は子供が会社から給与あるいは役員報酬という形で受け取ることも可能です。 以上のように建物の名義一つとっても相続税にあたえる影響は非常に大きくなります。また、前提条件によっては効果が変わる事もありますのでそれぞれの資産状況、目的に応じて、実行する際は必ず税理士などの専門家と相談してください。 |
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