![]() TOP > 賃貸マンション事業の基礎知識。 > 『贈与』ってどんなこと? ![]() ![]() 不動産デフレが進行している現在、相続税の物納制度が改めて注目をあつめています。 今回は前号で解説しました物納の基礎を踏まえ、この制度を具体的にどのように活用していくことが円滑な財産承継に 繋がるのかという具体的な対策についてご説明したいと思います。 ![]() まずは『物納制度』を上手に活用するための具体的な手順についてご紹介させて頂きます。 物納に関しては、正確な知識を持っていらっしゃる方は意外と少ないです。 前号に引続き、今回のご案内が皆様の健全な資産活用の一助となれば幸いです。 生前からの特納対策相続が発生してからでも決して遅くはありませんが、できれば推定被相続人の健在なうちに物納、あるいは、売却により納税財源とする不動産をある程度 は決めておくことが望ましいといえます。健全なときに将来の納税計画を立てることは多くのメリットがあり、結果的に相続発生後の無用なトラブルを少し でも回避することが可能となります。 まずは物納候補地を決めるに際してのプロセスについてお話いたします。 特納候補地を決めるまでのプロセス
4,「物納候補地が物納の適格要件を充たしているかチェックする。」 5,『物納候補地の財産確定測量を行う』 生前に特納対策を講じるメリット物納にあたっては、測量費用、登記費用、コンサルティング会社に依頼した場合の報酬など多額の費用が発生します。しかし、この費用は残念ながら、 原則、不動産所得を計算する上での経費として認められておりません。したがって、生前に費用をかけて整備を進める事により、相続財産が減少し、それ にともない相続税が減る事から結果的に相続税を計算する上での経費となるといえるでしょう。 また、推定相続人が複数存在する場合などは相続人それぞれが円滑に納税できるよう、早期に物納適格性の調査と整備をすすめておくことが必要です。 相続が発生し、相続人の一人でも万一物納が認められない事態が発生すると、そもそもの遺産分割を巡りトラブルになる可能性もあります。 以上のように相続を機に必要性の少ない不動産を物納しようと考えている場合は、生前からの準備と整備が円滑な財産承継をするための大事なポイント
となります。 今回のポイント
![]() 物納は有効な納税手段の一つですが、収納されるまで何年もかかってしまうほど国の要求する条件が多くあり、
これを整備する必要があります。円滑な財産承継のためにどのようなことを考えておけばよいのでしょうか!? ![]() 前回は生前から物納対策を講じる事の重要さとメリットについて解説しました。 今回は具体的な事例に基づいた生前の物納対策の手法について解説いたします。 同族間での財産整理と資産の組換えによる物納対策![]()
また、同族関係者間で交換を実行する際には、交換価格が適正な価格であることおよび、登録免許税、不動産取得税が課せられますので、実行する際には 税理士などの専門家に相談してください。 共有状態の解消と物納対策![]() 共有財産は共有者同士の意見の統一が図りづらく管理処分が困難であるとともに、相続を重ねる事によって更に財産が細分化します。 共有状態を生前に解消する事により、将来の遺産分割や物納が円滑になります。 この場合も交換価格が適正な価格であることおよび、登録免許税、不動産取得税が課せられますので、実行する際には税理士などの専門家に相談してくだ さい。 賃宅地の生前整備![]() ■賃宅地を特納するための要件
今回のポイント
![]() 「物納」とは相続税を金銭ではなく、物(金銭以外の財産)で納めることをいいます。 ![]() 前回まで、生前、すなわち相続発生前の「物納対策」について解説させていただきました。 物納制度を上手に活用し、円滑な納税をする為には生前に整備、準備をすることがポイントとなります。 今回からは相続発生した後の物納対策・活用法について解説いたします。 遺産分割と特納相続財産に多額の現預金が含まれている場合は、原則、金銭で相続税を納付しなければいけません。但し、金銭納付が困難であるか否かの判定は、 各相続人ごとにします。遺産分割の方法によっては一部の相続人(配偶者など)が現預金を相続し、長男や次男が現預金を相続しないことにより必要 性の低い不動産を物納によって納税に充てる事が可能となります。 換金性の低い財産の特納貸宅地は一般的に換金性、収益性が低く、比較的物納に適した不動産といえます。しかし、貸宅地を物納する場合は借地人の協力が必要不可欠となります ので、できれば相続発生前、相続発生した後でも早めに借地人に対する説明と協力の依頼が必要です。また、相続税評価額(物納価格)が実勢時価を上回っ ているような土地も比較的物納に適している財産といえます。 敷地の分筆と特納![]() このような場合、分筆の線引きの方法によっては物納後の残地の実質的な資産価値(換金価値)を高める事が可能となります。 ![]() 継続駐車場としての特納賃貸駐車場を物納する場合、通常は一旦、駐車場を退去させたのち、更地としてからの収納となります。この場合、駐車場を退去させてから収納されるまでの間、駐車場収入が得られません。しかし、近隣の状況から見た駐車場の必要性やその他の事情によっては賃貸駐車場の状態での物納(国が駐車場賃貸人の地位を引き継ぐ)が認められる場合もあります。これによって物納申請から収納までの駐車場収入を確保することが可能となります。駐車場を物納用地とする場合で駐車場収入が多い場合などは、駐車場を立ち退きする前に税務署、あるいは財務省に相談してみるとよいでしょう。 ![]() ポイント
![]() 「物納」とは相続税を金銭ではなく、物(金銭以外の財産)で納めることをいいます。 ![]() 前回に引き続き相続が発生した後の物納対策・活用法について解説いたします。 どの不動産をどのように物納するのかは納税者の判断に委ねられております。 また、一度申請した財産は納税者から変更する事は出来ませんので十分に検討したうえで物納財産を選択しなければいけません。 納税額より相続税評価額の高い土地の物納(超過物納)物納申請額を超える価格の財産による物納(超過物納)は原則として認められておりません。 ただし、物納申請者において、他に物納に充てるべき財産がなく、且つ当該財産を物納する以外には納付が困難と認められる場合には物納申請額を超え 」る財産の物納を認めて差し支えないものとして取り扱われております。 不動産(土地)の場合は、原則、納税額に見合うように分筆登記をして物納する必要があります。しかし、分筆することにより物納財産が著しく不整形地にな ったり、単独利用が困難な土地が生ずる場合や、反対に分筆により残る土地が同様の状態となるような事が生ずる場合には、強いて分筆せずに物納申請額を超え るような財産の物納(超過物納)も認めて差し支えない事とされています。 ![]() 自用地の底地納性自宅など建物が建っている土地の底地部分を物納し、借地人として国から土地を借り受ける形をとることによって現状の利用形態、利用環境を崩すことなく 物納することが可能となります。 この場合、相続税評価は自用地としての評価となりますが、物納する場合の収納価格は底地としての評価(1−借地権割合)となります。また、物納後は国に 対して地代を支払う事となります。 ![]() 以上、相続が発生した後の物納対策は、どの不動産を物納するのかという物納財産の選択はもちろん、
どのような形態で物納するかという点も非常に重要なポイントです。 ポイント
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