土地活用はルネスマンションへ “賃貸仮住まい志向”から“賃貸永住志向”へ


賃貸住宅に永住する方が増えています


「住宅すごろく」を支えていた終身雇用、年功序列、土地神話

 「結婚すれば、まずは賃貸マンション・アパートから始まり、40代前後で手の届く範囲で分譲マンションを購入…50代に差し掛かる頃マンションを転売して、退職金を当てにしながら土地付きの一戸建てを買う…近いうちに退職するから場合によっては少し郊外でもOK…。」

 今までの個人の住宅取得やそれに伴う資産形成には、多くの人が無意識に感じているこのような流れがありました。

 そういった住宅取得の基本的な流れを支えていたのは終身雇用と年功序列であり、いわゆる日本型経営と呼ばれるものでした。一度会社に就職すると、雇用は一生保障され、賃金は確実に右肩上がり、そしてこの安定のベースは自分の上げている業績に関わらない…というわけです。今までの土地付き一戸建ての購入をゴールとした「住宅すごろく」は、まずこの日本型経営を大前提としていたのです。

 さらにもう1点、不動産神話というものがありました。それは、土地は値下がりしない、常に地価は右肩上がりだ、という考え方です。だから、資産を持たない賃貸住宅に住む人は、『分譲マンション』という形でとにかく資産を持って、それを担保に土地付き一戸建てを買えば、非常に大きな資産を形成できていました。

 言うまでもなく、その後バブル崩壊とともにこれら終身雇用・年功序列・不動産神話は完全に崩れさったのです。

「土地付き一戸建て」がゴールではなくなった

 「終身雇用」「年功序列」のかわりに、「リストラ」や「業績給」「成果給」というキーワードが日本の社会に広く認知されていくとともに、不動産神話も崩壊しました。土地に関しては、地域によってはようやく下げ止まりから地価が反転するという状況に差し掛かってはいますが、以前のように地価が100%上がるとは誰も考えなくなりました。不動産神話は、本当に神話に過ぎなかったのです。

 つまり「土地付き一戸建て」を支えていた社会状況が一転し、住宅への考えが急変しつつあるのです。

“賃貸永住派”家族の増加

 加えて経済的側面のほかに、大きな変化が起こっています。それは、家族形態の変化です。日本の人口動態についてデータがありますが、それによると平成8年ごろから変化が見られるようになりました。

 いわゆるDINKSのような夫婦のみの世帯、シングルマザーやシングルファーザーといった片親の世帯、それから、なんと言っても単身者(学生ではなく、未婚社会人。本来なら子供が1人、2人いてもおかしくないような年齢で独身で生活されている方)。これらの3つの層が、ここ10年くらいの流れの中でぐっと増えてきています。

 これら3つの層の世帯の場合、土地付き一戸建ての家が必要かといえば、必ずしも必要ではないでしょう。広さで言えば60uほど、1LDKぐらいの住まいがあれば十分であり、それよりも立地的な考慮や、生活の利便性が重要視されているのです。ライフスタイルを考えても、朝早く働きに出て、帰宅は深夜、家にいるのはほとんど寝るだけとなると、土地付き一戸建てである意味を見出せないというのも無理はありません。

 また、不動産神話の崩壊により土地付き一戸建てそのものが資産価値を持ちにくくなっています。もし購入するとなれば、できるだけ多くの借り入れをしなければならないのに、将来転売するときには二束三文になっていて、利息の支払いだけが残るという危険性もはらんでいます。

 しかも不動産を取得すると、何か急な出来事が起こったとしても不動産に縛られます。リストラ、転職が普通になってしまった現在の世の中では、身軽な動きを取れないというリスクにもなってしまうのです。特に単身者は転勤なども多く、そのリスクは高いといえるでしょう。

 つまり、このようなリスクを冒してまで「土地付き一戸建て」を購入するより、自分のライフスタイルに合った賃貸住宅に住み続ける、という流れに着実に時代は変わっているのです。

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