土地活用はルネスマンションへ 土地活用におけるよくある質問Q&A集





上手な税金対策あれこれ

よくある質問Q&A集

 資産活用通信の発行も今回で11回目となりました。これまで、紙面の内容についていくつかのお問い合わせも頂きました。
今回は、頂いたご質問をご紹介しつつ、これまでの紙面で掲載してきました内容について簡単に整理していきたいと思います。

固定資産税編

Q1, 近年、地価が下がっているのに、土地の税額が前年よりも上がっているのはなぜでしょうか?

A1 固定資産税は、「税額=課税標準額 × 税率」という計算式で求められますが、土地の課税標準額は、本来はその土地の価格 ですので、通常は3年に1回の評価替えで税額も下がると考えられます。しかし、実際は課税標準額が実勢価格に比べてもかなり低いため、少々地価が下がっても課 税標準額の方が低く、本来の価格に近づけるために毎年少しずつ上がっています。このことは「本紙3号」にてご紹介させていただいておりますが、平成6年度の税 制見直しが大きく影響しています。平成6年度の評価替えにおいて、固定資産税の課税標準額を公示価格の7割にすると改正されました。それまでの課税標準額が公 示価格の2割から3割程度でしたで、納税者の負担は2、3倍に急増することになってしまいます。これを避けるために、課税標準額と固定資産税評価額が同額にな るまで、毎年少しずつ増額するという仕組みがとられています。こちらについての詳細につきましては、是非、本紙3号のコラムをご覧いただければと思います。

Q2, 取り壊した家屋に固定資産税がかかるのはなぜでしょうか?

A2 固定資産税は、毎年1月1日時点で存在している土地や家屋に対して課税されます。したがって、1月2日以降に取り壊したとして家屋 がなくなっていたとしても、その年の固定資産税は全額課税されてしまいます。逆に、1月2日以降に建てられた家屋については、当該年度分の固定資産税は課税されません。 注意点としては、登記されている家屋を取り壊しても滅失の登記手続きをしていない場合や、登記されていない家屋を取り壊した場合などは、固定資産税の納税通知書が送ら れてくることがありますので、市へ届出と登記所での手続きを忘れずに行うことが必要です。

Q3, 4年ほど前に住宅を新築。固定資産税も毎年支払っていましたが、今年度から急に税額が高くなっています。なぜでしょうか?

A3 新築住宅にかかる固定資産税は減額措置が設けられており、一定要件を満たしますと新築後一定期間分のその家屋にかかる固定資産税が減額されます。 この満たすべき要件や、減額の割合はケースバイケースなので、専門家に聞かれることをお勧めします。
 今回、ご質問いただいたケースも、この新築住宅の固定資産税額の減額期間が終了したものと考えられます。なお、この減額適用の制度は、固定資産税だけで都市計画税にはありません。

Q4, 昨年、古いアパートを取り壊して駐車場にしました。そうしたら取りの固定資産税が上がりました。なぜでしょうか?

A4 土地が住宅用地の場合は、固定資産税の課税標準額に対して住宅用地の軽減措置が取られています。今回の場合は、住宅が取り壊され駐車場になっているので、 この軽減措置が外れることにより土地の固定資産税額は上がるということになります。
 軽減措置の内容について紹介しますと、住宅用の土地にかかる固定資産税は、「住宅用地の課税標準の特例」により、評価額の1/3(都市計画は2/3)を課税とされます。しかし、1戸あたりの 敷地割合[敷地面積÷居住の数]が200m2以下であれば、評価額の1/6が課税標準となる『小規模住宅用地の特例』が受けられます。

固定資産税の対象となる資産とは!?

  1. 土地
    田、畑、宅地、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野その他の土地(雑種地)をいいます。
  2. 家屋
    住家、店舗、工場(発電所及び変電所を含みます。)、倉庫その他の建物をいいます。
  3. 償却資産
    a.土地及び家屋以外の、事業の用に供することができる資産。
    b.法人税法又は所得税法の規定による所得の計算上、減価償却額又は減価償却費が、損金又は必要な経費に算入されるもの。 (簿外資産、償却済資産、償却していない資産等を含みます。)
    c.営業権など、無形減価償却資産は除かれます。
    d.取得価額が10万円未満で一括償却したもの、取得価額が20万円未満で3年一括償却したものなど、少額資産にあたるものは除かれます。
    e.自動車税の課税客体である自動車、軽自動車税の課税客体である原動機付自転車・軽自動車・小型特殊自動車・二輪小型自動車は除かれます。
    f法人税法施行令第13条第9号又は所得税法施行令第6条第9号に掲げる牛、馬、果樹等の生物は除かれます。ただし、観賞用、興行用その他これらに準 ずる事業の用に供する生物は、償却資産となります。

相続税編

Q1, 相続の申告時に、相続開始の1年目に贈与したものも、相続財産に含めて計算すると言われたのですが本当でしょうか?

A1 本当です。相続税の計算においては、相続開始前3年以内に相続人に対して行われた贈与については、相続財産に加えられることになっています。 なお、既に納付した贈与税については、相続税から控除してもらえます。また、相続人以外に贈与したものについては、加算する必要はありません。この点は生前贈与を行うときに注意す べきポイントとなるでしょう。相続財産にどのような財産が含まれるかについては「本紙2号」にて、そして、生前贈与については「7号から9号」にてご紹介していますので、ご参照いただ ければと思います。

Q2, 相続税を一括して全額納付できないときはどうすればよいのでしょうか?

A2 相続税は原則として金銭にて一括納付しなければなりませんが、特例として延納、物納制度があります。ただし、延納、物納の制度は無条件に認められる わけではなく、一定の要件に当てはまる場合のみに適用される制度となります。本紙では第6号より数号にわたって相続対策における「物納制度」の活用について紹介していますので、是非、 そちらもご参考にして頂ければと思います。また、このような状態にならないためにも事前の相続対策は大切です。まずは現状でどの程度の相続税がかかるのか試算することと、その納税資 金をどのように確保するかという視点から原状把握をされることをお勧めします。

Q3, どうして遺言が必要なのでしょうか?

A3 遺言をしておくことにより、相続人同士の遺産の紛争を予防することができます。「相続争い」という言葉は小説やドラマなどでもよく耳にしますが、現在、 家庭裁判所にて争われている遺産分割争いのうち3分の2は、遺言さえしておかれたならば防ぐことのできたものだろうと言われています。遺言というとそのマイナスのイメージからか、非常に 暗い印象を与えてしまいますが、遺産を巡る身内同士の争いを考えると、たいへん効用のあるものだといえます。また、遺言作成のためには資産の棚卸しをするわけですから、自分の資産状況を 改めて把握する良い機会だともいえます。遺言を書く場合は、一般的にはその確実性から「公正証書遺言」が望ましいと思われます。遺言に関しては、本紙でも第1号と2号にてご紹介しています ので、そちらもご覧いただければと思います。

Q4, 「遺留分」というのはどういうものでしょうか?

A4 相続財産のうち、民法によって保証されている法定相続人が最低限相続できる部分、つまり、被相続人が自由に処分することができない部分のことです。遺留分 は原則として法定相続分に対して2分の1となっています。例えば、両親2人のみが相続人である場合、この2人はそれぞれ6分の1ずつ遺留分を持ちます。配偶者と子供2人が相続人であれば、配 偶者4分の1、子供8分の1ずつが遺留分です。遺留分というのは、相続人の生活維持と相続人間の公平な財産相続のために設けられている制度です。従って、遺留分を侵すような遺言は、遺留分 減殺請求をされることがあります。どうしても遺留分すら渡したくないというような相続人がいる場合には、「相続人廃除」、「生前贈与」、「寄与分の評価」などの方法があります。(※遺留分 は、配偶者、直系卑属、直系尊属にはありますが、兄弟姉妹にはありません。)

Q5, 相続税の計算における家屋、宅地の評価方法について教えてください。

A5 家屋の評価額は、原則として評価する家屋の固定資産税評価額によって評価します。アパートなどの貸家の評価額は、その家屋の固定資産税評価額からさらに借家 権の価格を差し引いた金額によって評価します。この仕組みを活用したアパート建築による相続対策の事例については「本紙5号」でご紹介しています。
 宅地の評価方法は、「倍率方式」、「路線価方式」の2つの方法になります。路線価方式は、市街地にある宅地の評価方式で、宅地の面する路線に付された路線価を基にして、奥行価格、補正、角地 加算等の調整を行って評価します。倍率方式は、路線価方式以外の宅地の評価方式です。固定資産税評価額に国税局長が定める一定の倍率を乗じて計算した金額によって評価します。「本紙10号」にて、 2003年度の路線価の傾向について簡単に触れていますので、ご覧いただければと思います。

相続税対策における『贈与』の活用
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