土地活用はルネスマンションへ 安定した賃貸マンション経営をするためのコスト





資産活用・土地活用事業には成功の条件があります

安定した賃貸マンション経営をするためにいくらコストをかけるべきか?

 「“金利の低下”や“不況による工事費の低下”によって投資額や返済額を抑えられる今が、土地活用(賃貸マンション・アパート建設)をする絶好の 機会である!!」「しかし一方で、周辺物件では空室が目立っている!!。」  つまり、今、多くの地主様が抱えているお悩みは、この機会を逃したくないが、空室を発生しづらいようにするためには、どのようなことに注意をすればいいか、と言う展です。 この課題へのひとつのお答えとして、本稿では、第二号において、空室対策が可能な(つまり他物件に対し競争力を持った)賃貸マンション・アパートについて、その概要を記しました。 最近の賃貸商品の傾向を整理分析し、どのような点に注意をすれば、空室が目立っている時代にでも、十分に入居者対応ができるのかのヒントが見えてきたかと思います。 具体的には、大きく5つに分類され、「賃貸永住派対応」、「特別機能の付加」、「デザイン性の重視」、「基本ニーズの追求」、「ライフサイクルコストの重視」がテーマとして挙げられました。
 しかし、この時点では、問題が2点残されています。  まず一点目は、5つのポイント(テーマ)に沿って、他の物件との差別化(明確な違いを打ち出すこと)を図ったとしても、それが、数十年近く賃貸マンション経営において、きちんと持続できるかどうかは別という点です。
 次の2点目は、差別化を図るための費用をどの程度かけるべきか…です。他物件との違いを明確にした建物は、言うまでもなく収入を多く確保するための施策ですが、一方で、そのために建築コスト自体を多額にすることは、借入額の増加によって 返済額が増えていくことになります。
 要は、この「収入」と「支出」のバランスをどうとるか…。本号では、その判断指標について、記して参ります。

「収入」と「支出」のバランス


「収入」と「支出」のバランスをどうとるか…。この際に判断すべきは、大きく分けて2つです。
  1. その支出によってどのような効果を期待するのか…。
  2. その支出が賃貸経営をする上で適切な額かどうか…。
今号では、1の期待効果について以下に記して参ります。

その支出によってどのような効果を期待するのか…

 仮に、右のような条件の物件があったとします。Aはごく普通の物件です。それに対しBは他の物件との差別化(明確な違いを打ち出すこと)を 図るために設置仕様グレードを上げたり外構を充実させています。そのため、総額では5600万円に対し6000万円と、約7.1%ほど総投資額が増えています。
 さて、この7.1%のコストアップをどのように判断すれば良いのでしょうか。まず、この総投資額アップによって、毎年の支出がどの程度増えるのか。ここでは、返済額に絞り話を進めますが、右上の融資・返済条件の場合、年間の返済額は、約21万円 上昇します。この場合、仮にこの物件で期待表面利回り(投資額に対する年間の収入総額)を10%としている場合は、詳しい計算式はここでは省略しますが、返済負担増の月額家賃に対する割合は、3.85%となり、例えば、月8万円の家賃であれば、約3千円あげることが出来ればよいことになります。もちろん、家賃を上げると言うことだけではありません。 本稿で述べている空室対策という視点で、このような施策をとることも重要となるでしょう。逆にいえば、賃貸経営にあたり何を目的とし、何を重視するために、競争力のある物件を建築するのかを明確にし、 そのために、どの程度のコストをかけるのかを考える必要があるということです。
 この点について、右の主な4点を記しました。

次号では「2,その支出が賃貸経営をする上で適切な額かどうか…。」について、記して参ります。 安定した賃貸マンション経営をするためにいくらコストをかけるべきか?

 前号の第四号では、差別化を図るための費用をどの程度かけるべきかについて記しました。他物件との違いを明確にした建物は、言うまでもなく収入を多く確保するための施策ですが、 一方でそのために建築コスト自体を多額にすることは、借入額の増加によって返済額が増えていくことになります。要は、この「収入」と「支出」のバランスをどうするか…。 その判断ポイントとして「その支出によってどのような効果を期待するのか…。」という点を挙げ、追加支出分を回収するための収入の計算と、目的について整理しました。

 そして、今号では、もう一点の判断ポイントとなる「その支出が賃貸経営をする上で適切な額」かどうかについていくつかの視点から整理してまいります。

その支出が賃貸経営をする上で適切な額かどうか!?

 昨今では、投資用商品として賃貸マンション経営が注目されてきていますが、それでもまだ建築動機としては、 相続税や固定資産税の対策のために行うケースが多いようです。しかだからといって、節税できても、最終的に収支が赤字になってしまえば意味がありません。もちろん、他物件との差別化を図り 、高い入居率を維持しようと考えても、投資額・建築費が高すぎては経営は成り立ちません。
 このようなことにならないための最大指標として用いられるのが「安全性分析」といわれるもので、その代表的な指標のひとつが「損益分岐点」です。
 損益分岐点とは、毎年度もしくは各年度もしくは各月度、借入金返済等で現金不足(更なる支出)にならないかどうかが判断できるもので、いわば「余裕度」をあらわした数値になります。 計算式は以下の通りです。

損益分岐点(%)=現金支出÷現金収入

現金支出とは、毎年(月)の返済額、管理委託費、修繕費、損害保険料、土地と建物の固定資産税や都市計画税等、現金で支出されるもの全てが該当します。また、賃貸マンション経営が 事業的規模だった場合にかかる事業税も含まれます。記に例を解説いたします。右上に簡単ですが、例をあげ計算を算出しました。

では、この65%の損益分岐点とは、具体的に、どのような状態をいうのでしょうか!?まずは、家賃が上昇も低下もせず一定だと過程した場合です。つまり、入居率65%を下回らない限り、赤字にならないことになります。 入居率65%は、本稿の第3号において記したように、以下の状態のことを言います。  延べ年間戸数:8戸×12ヶ月(1年)=96戸
 延べ年間空室戸数:96戸×35%  (つまり入居率65%逆が空室率)=約33戸
約33戸の空室戸数とは、例えば年間8世帯のうち3世帯が退去して次に埋まるまでの空室期間が11ヶ月かかった場合となります。  一方で入居率が100%の場合では、家賃が当初予定していた8万円(+駐車場5千円)の65%%を下回らない限り、赤字にならないことになります。(8万円5千円×65%=約5万5千3百円)
 実際的に考える際は、家賃の低下と入居率の低下の両面を掛け合わせながら考えます。
 ちなみに、金融機関が融資をする際に用いる損益分岐点のガイドラインは、一般的に80%といわれています。このケースの場合は、80%より下回ってますので、とりあえず、安全性分析としては、良好といえるでしょう。

次号では、今号に引き続き「その支出が賃貸経営をする上で適切な額かどうか…」について、投資利回りといった視点から解説して参ります。

データで見る土地活用のポイント  その支出が賃貸経営をする上で適切な額か…
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